Les dessous du système Pierre & Vacances … nous vous donnons cette lecture détaillée d'un article provenant d'un site Internet afin de bien comprendre qu'une entreprise privée na pas un but philanthropique (et c'est normal!).
Dans ce projet de Village Vacances et de Centre Aqualudique de Dhuizon à financement public ON PRIVATISE LES
BENEFICES ET ON MUTUALISE LES DEFICITS. ON ENRICHI LES RICHES ET ON APPAUVRI LES PAUVRES.
Effectivement, la méthode Pierre & Vacances c'est la défiscalisation et la symbiose avec un investissement public parallèle qui est le bras de levier de ce promoteur; Le Groupe
P&V crée une société pour chaque projet, ici elle s'appelle SNC Dhuizon Loisir, l'objet de celle-ci étant l'achat du terrain, la construction puis la revente des maisons ou logements
construits. Une fois l'opération assurée donc purgée de tout recours et autres conditions suspensives il cherche des acheteurs; une fois les trois quarts du programme vendu il lance la
construction; qui sont ces acheteurs? Et bien ce sont ou ce peut être des particuliers comme vous ou moi mais en général ce sont des personnes à gros patrimoines cherchant la
défiscalisation car très fortement imposées; un promoteur avec qui je parlais il y a peu m'a dit avoir souvent vu trois personnes acheter à elles seules tout un programme de ce genre.
A quelles défiscalisation a t-il droit? 3 en cascades et même 4:
1 - il achète le ou les logements HT, P&V étant un groupe puissant il avance la TVA et la reverse à l'état ( il fait le tiers payant en quelque sorte ) cette TVA, P&V la récupèrera sur les loyers TTC payés par les futurs locataires au propriétaire du logement .Si tel n'avait pas été le cas il mettrait des années voire 10 ans à récupérer cette TVA. D'ou ce premier avantage consenti aux acheteurs (cela fait tout de même presque 20 % du prix d'achat et a l'avantage de donner l'impression à l'acheteur que ce n'est.... pas cher !).
2 - Deuxième avantage, en ZRR zone à revitalisation rurale loi Demessine, c'est presque toujours le cas, il peut bénéficier d'un avantage fiscal de 25 000 € (=réduction d'impôts) étalable sur 6 ans mais doit le louer à une société touristique pendant 9 ans minimum.
3 - Troisièmement il n'est imposé que sur 28 % des loyers HT (abattement de 72 %).
4 - Enfin il effectue un emprunt de la totalité avec un montage financier afin de se retrouver en déficit foncier( les intérêts de l'emprunt consenti sont en effet déductibles) qui annuleront un bénéfice ou foncier ou professionnel (jusqu'à environ 11000 € dans ce dernier cas).De plus il peut amortir le bien car considéré comme outil professionnel ainsi que le prix d'achat de tout le mobilier ( P&V vend meubles non compris - le prix est toujours annoncé meubles non compris) dans le cas où il est LMP (loueur en meublé professionnel ). En fait l'acheteur réalise un placement plus financier que immobilier, les loyers servant à rembourser l'emprunt - la majeure partie du prêt étant remboursé par la valorisation du bien avec le temps ( ça a marché jusqu'à il y a peu de temps!) . Le plus souvent il n'y a aucun apport personnel et aucun impôt à payer pendant 10 ans hors mis la taxe foncière déductible. De plus -gros avantage pour l'investisseur privé -il n'a pas à se soucier de la gestion locative - les loyers sont assurés par P&V occupé ou non occupé ce qui n'est pas un des moindre. Tout cela ne peut être réalisable que si la banque suit et donc si l'on est déjà très riche. En fait ces divers avantages fiscaux peuvent être plus ou moins cumulés selon que l'on est LMP ou LMNP (loueur en meublé non professionnel).
J'ai oublié de dire que au moment de l'achat le groupe exige l'engagement de l'acheteur à louer (par un bail locatif) à une autre société d'exploitation touristique créée aussi pour le programme par P&V et pour 9 ans. Pourquoi 9 ans? Parce que l'acheteur ne peut récupérer la TVA du bien acheté en totalité que s'il le conserve 9 ans. Neuf ans c'est aussi le temps pour la société touristique de P&V d'atteindre son rythme de remplissage maximal, au delà il commence à y avoir des frais de rénovation etc...Et sans doute une raison fiscale au niveau du droit fiscal des société que j'ignore; de toute façon il revends en général afin de réaliser sa plu value professionnelle à moins que la gestion locative devienne très, très rentable.
J'ai oublié aussi l'exonération d'ISF (quatrième avantage) car considéré comme outil de travail pour les LMP. Alors, lorsque l'on nous met en avant que c'est du tourisme social! Cela profite surtout aux riches que sont les actionnaires de P&V (il est là le Cac 40 !)Et les gros investisseurs particuliers (la plupart des acheteurs ne mettrons jamais les pieds dans l'appartement, ils peuvent cependant se garder jusqu'à 6 semaines par an et pratiquer des échanges avec d'autres programmes).
Les seuls perdant dans l'opération sont les Contribuables des collectivités publiques locales ( déficit annoncé par SPRINT = 188000 € : c'est en fait beaucoup plus car il y avait 3 cas dans cette étude et il s'agissait du cas le plus favorable où la Comm-Comm du Pays des Châteaux (Bracieux) aurait accepté de participer au coût de fonctionnement du Centre Aquatique ce qui a été refusé par son président: dixit un élu très concerné par le projet) et tous les contribuables en général au travers des subventions qui ne sont autres que nos impôts ( + de 2 millions d'euros tout de même).
J'ai oublié aussi un autre perdant à savoir le Touriste qui alléché par une publicité tapageuse se verra louer un 45 m2 à un prix exorbitant pour se faire dévorer par les moustiques et taons tout en ayant un vis à vis chez son voisin de droite et de gauche et se pâmer devant un plan d'eau déserté par les oiseaux sauvages qu'il était pourtant venu admirer en Sologne. Dans ce projet de Village Vacances ON PRIVATISE LES BENEFICES ET ON MUTUALISE LES DEFICITS. Et quant à l'argument de dire que au moins cela va permettre de rembourser le déficit du fiasco de la première expérience touristique il suffit de répondre : ils ont pris des risques insensés , ils ont perdu et de plus ont massacré un site magnifique, bien qu'ils réparent et vendent une partie de la propriété pour le rembourser ( il suffirait pour cela que la Commune de Dhuizon - prioritaire pour cela d'après les statuts de constitution du SIAT rachète le terrain de 1,5 ha avec le restaurant et les chalets pour le montant de la dette; ce rachat serait financé par la vente d'une autre partie de la propriété des Veillas qui fait tout de même faut-il le rappeler 153 ou 158 ha. Mais non on préfère pratiquer ce que l'on pourrait appeler "LA FUITE EN AVANT" qui consiste à prendre un pari infiniment plus risqué pour rectifier une erreur des prédécesseurs.
Faire du business ce n'est pas le rôle d'une municipalité ... la preuve! Quant au Centre Aqualudique il doit faire d'après la dernière étude AMEX, acceptée par la Communauté de Commune, 200 m2 soit l'équivalent de la piscine privée construite par P&V dans le Village Vacances (en haricot : environ 22m sur 11, j'ai vu le plan!). Et comme 15 à 17 semaines par an (l'été, peut-être est-elle prévue d'être chauffée) les touristes n'auront pas à aller dans le Centre. En fait, ils vont trouver la note à payer plutôt chère: 1000 € par an pour 15-16 semaines d'accès ce qui fait à peu près 10 € par jour qu'il y aille ou non, c'est à dire quand leur piscine découverte sera inutilisable. Tout cela est complètement irréaliste.
Et pour couronner le tout, une piscine complètement (mais alors COMPLETEMENT) EXCENTREE par rapport à la Com.Com sensée en bénéficier. Rappelons que pour l'instant il n'y a qu'un accord verbal concernant la participation des 1000 € par an et de plus P&V espérait peut-être un Centre Aqua-Ludique beaucoup plus imposant que ce qui est proposé maintenant.
Commentaire
P&V, ses juristes et ses financiers, sont au service des actionnaires! C'est du business! Il ne faut surtout pas mésestimer cet aspect des choses, ils ont les moyens financiers et les connaissances juridiques … pas nous!
- Suppression de la taxe professionnelle pour 2010, 2 Centres Aqualudiques à Blois et Salbris sont des situations nouvelles et imprévisibles qui vont rendre la situation encore plus hypothétique.
